Rechten & Plichten: Huisuitzetting/huurschuld

In Nederland wordt u als huurder heel goed beschermd. Zo wordt zelfs een tijdelijk huurcontract automatisch verlengd, mits u zich aan de voorwaarden houdt, zoals tijdig betalen van de huur en geen overlast veroorzaken. Helaas komt het soms zo ver, door schulden of door overlast, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daar is een rechter voor nodig, tenzij u zelf vrijwillig verhuisd. Onvrijwillige ontbinding van het huurcontract heeft grote gevolgen. U moet uw huis uit, de meubels moeten ergens worden opgeslagen en u moet aan allerlei instanties doorgeven, dat uw situatie is veranderd. Zoals aan de belastingdienst, de sociale dienst en de gemeente. Alle reden dus om samen met uw begeleider uw best te doen om dit te voorkomen.

Ontbinden huurovereenkomst

  • Vrijwillige ontbinding
    Wanneer u en de verhuurder gezamenlijk overeenkomen de huurovereenkomst te beëindigen. Bijvoorbeeld omdat u een andere woning heeft gevonden en wilt gaan verhuizen. U zegt de huur schriftelijk op bij de verhuurder en doet dit conform de in het huurcontract afgesproken opzegtermijn. (Meestal 1 of 2 maanden).
  • Onvrijwillige ontbinding
    De enige die een huurovereenkomst tegen de wil van een der partijen kan ontbinden is de rechter. Er zijn 2 situaties waarin dat kan.
  • Vanwege overlast door u en/of de mensen die bij u wonen. Hierbij moet een dossier zijn opgebouwd over de ervaren overlast door de verhuurder al dan niet in samenwerking met de buren, politie en andere hulpverleningsinstanties. Aan de hand van dit dossier gaat de verhuurder naar de rechter met het verzoek om de huurovereenkomst te ontbinden.
  • Vanwege huurachterstand. Bij een achterstand van drie maanden huur kan de verhuurder naar de rechter stappen met het verzoek de huurovereenkomst te ontbinden. De verhuurder moet wel kenbaar hebben gemaakt aan u dat er een achterstand is en u de gelegenheid hebben gegeven de achterstand in te lopen.

 In het proces van (dreigende) huisuitzetting zijn er een aantal mogelijkheden

  • rechtszaak moet nog plaats vinden en staat (nog) niet gepland.
  • rechtszaak moet nog plaats vinden en staat gepland.
  • rechtszaak heeft plaats gevonden en datum ontruiming is nog niet bekend.
  • rechtszaak heeft plaats gevonden en datum ontruiming is.

Overzicht
Als een huisuitzetting dreigt is het noodzakelijk om zo snel mogelijk een compleet financieel inzicht te krijgen is heel belangrijk. Immers zo wordt inzichtelijk welke mogelijkheden er nog zijn. Het gaat om de volgende zaken:

  • Inkomsten.
  • Mogelijkheden voorschot salaris, onregelmatigheidstoeslag, vakantiegeld.
  • Toeslagen.
  • Tegoeden van belastingdienst.
  • Tegoeden van CIZ i.v.m. persoonsgebonden budget.
  • Vaste lasten.
  • Schulden.
  • Betalingsregelingen.

Via Basisvaardigheden Financieel Overzicht zijn formulieren beschikbaar waarmee u uw financiële situatie in kaart kunt brengen.

Rechtszaak staat (nog) niet gepland
Wanneer er een betalingsachterstand van 3 maanden of meer is kan de verhuurder, via de deurwaarder, een rechtszaak kan gaan starten om de huurovereenkomst te laten ontbinden door de rechter. Wanneer dit het geval is zijn er enkele opties:

  • Overleg met de verhuurder met het aanbod om de vaste lasten door SoZaWe of bewindvoerder en/of een voorstel voor een reële afbetalingsregeling.
  • Afhankelijk van de hoogte van de schulden en het aantal schuldeisers. Kunt u een Sociale lening bij aanvragen bij de SoZaWe. Met de lening moeten alle schulden betaald kunnen worden.
  • Via uw begeleider kunt u zich aanmelding bij schuldhulpverlening van de Kredietbank Rotterdam.

Rechtszaak staat gepland
Probeer de deurwaarder of verhuurder te overtuigen dat een rechtszaak onnodig is. Dat u, hulp heeft gezocht en indien van toepassing en mogelijk, op korte termijn in de schuldhulpverlening komt. Verder dat een rechtszaak en alle bijkomende kosten er juist niet toe zal bijdragen dat u de schuld aan de verhuurder kan betalen zal worden.

Wanneer de deurwaarder en verhuurder hier niet aan willen meewerken vraag dan om een schriftelijke bevestiging hiervan. Dan kunt u tijdens de rechtszaak aantonen dat u alles heeft gedaan om tot een goede oplossing te komen maar dat de deurwaarder/verhuurder niet wilden meewerken.

Zorg ervoor dat u altijd naar de rechtszaak gaat en vraag of uw begeleider met u meegaat. Niet verschijnen tijdens de rechtszaak betekent dat de eisen van de deurwaarder/verhuurder worden toegewezen. Wel verschijnen kan betekenen dat de rechter ziet dat u van goede wil bent en uw best doet om de problemen op te lossen. Vaak zal de rechter dan geneigd zijn om het huurcontract niet te beëindigen en aflossingsbedragen te verlagen of u langer de tijd te geven om schuldsanering op te starten dan wel andere woonruimte te zoeken.

Bereidt uzelf goed voor op de rechtszaak. Zorg ervoor dat u de feiten goed op een rijtje heeft. Zorg voor eventuele bewijsstukken zoals e-mails en brieven. Uit de stukken en uw verhaal moet blijken, dat u de schulden wilt aflossen, maar dat u daarvoor tijd nodig heeft en hulp. En dat u die hulp inmiddels heeft gevonden. Het is daarom goed als uw begeleider ook bij de rechtszaak aanwezig is.

De rechter zal sowieso een aantal vragen stellen aan u zoals over:

  • Wat is uw gezinssituatie.
  • Hoe komt het dat u in een dergelijke situatie is terecht gekomen.
  • Wat heeft u gedaan om uit deze situatie te komen.
  • Heeft u nog meer schulden.
  • Is er een betalingsregeling getroffen met de verhuurder en/of de deurwaarder.
  • Wanneer zijn deze gemaakt waarom is die regeling niet nagekomen.

Aan de begeleider zal de rechter mogelijk ook vragen stellen zoals:

  • Wat doet je organisatie.
  • Wat is jouw functie.
  • Wat is jouw rol en betrokkenheid bij deze cliënt.
  • Sinds wanneer ken je cliënt.
  • Wat heb je allemaal gedaan om de problemen op te lossen.
  • Zie je oplossingen om ontbinding te voorkomen.

Bespreek met uw begeleider hoe u zich goed mogelijk kunt voorbereiden, mogelijk kunt u zelfs even ‘oefenen’.

Rechtszaak geweest, datum ontruiming onbekend
In de aanmeldsituatie waarbij ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken door de rechter dienen de volgende zaken inzichtelijk te zijn:

  • Vonnis van de rechter. Hierin staat de datum vanaf wanneer de huurovereenkomst is beëindigd, de datum vanaf wanneer de woning ontruimd mag worden, de huurschuld en de bijkomende kosten.
  • Gegevens verhuurder.
  • Gegevens deurwaarder.

U heeft de volgende mogelijkheden

  • Aanmelden schuldhulpverlening KBR indien mogelijk en wenselijk.
  • Aanvragen fonds.
  • Gesprek met verhuurder e/o deurwaarder om af te zien van ontruiming.
  • Via Juridisch Loket advocaat zoeken die moratorium kan aanvragen bij de rechter.
  • Andere woonruimte zoeken.

Moratorium
Een moratorium is een rechtsmiddel, waarbij schuldeisers het voor een bepaalde tijd onmogelijk wordt gemaakt om, ten behoeve van de betaling van schulden, dit te verhalen op het vermogen (geld e/o goederen) van de schuldenaar. Het doel is uitstel van huisuitzetting en de tijd om te kunnen aanmelden bij een schuldhulpverleningsinstantie zoals KBR. Het moet via een advocaat worden aangevraagd bij de rechtbank

Rechtszaak geweest, datum ontruiming gepland
In de aanmeldsituatie waarbij ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken door de rechter dienen de volgende zaken inzichtelijk te zijn:

  • Vonnis van de rechter. Hierin staat de datum vanaf wanneer de huurovereenkomst is beëindigd, de datum vanaf wanneer de woning ontruimd mag worden, de huurschuld en de daarbovenop gekomen kosten.
  • Gegevens verhuurder.
  • Gegevens deurwaarder.
  • U heeft de volgende mogelijkheden:
    Gesprek met verhuurder en of deurwaarder om af te zien van ontruiming en aangaan van afbetalingsregeling of uitstel om aanmelding bij KBR te organiseren.
  • Financiën bij elkaar sprokkelen via Bijzondere Bijstand van SoZaWe en/of het Fonds Bijzondere Noden Rotterdam.
  • De meeste verhuurders/deurwaarders gaan akkoord met een betaling van 75% van de schuld wanneer er ook een betalingsregeling volgt voor het resterende bedrag.
  • Via Juridisch Loket kunt u een advocaat zoeken die een moratorium kan aanvragen bij de rechter.
  • Wanneer de ontruiming op zeer korte termijn staat gepland neem dan contact op met een advocaat. Deze heeft de mogelijkheid om een kort geding te starten en uitstel af te dwingen. Soms leidt dit ook tot afstel, doordat er door tussenkomst van de rechter een reële afbetalingsregeling is afgesproken.

Geen positief resultaat dan
Kunt u alternatieve woonruimte zoeken bijvoorbeeld familie of vrienden. Als dit niet lukt kunt u zich (kort voor of) kort na de ontruiming heeft plaats gevonden aanmelden bij Centraal Onthaal volwassenen of Centraal Onthaal jongeren.

Toch huisuitzetting
Wanneer ondanks alle moeite die is ondernomen een huisuitzetting niet voorkomen kan worden zijn er een aantal dingen die gedaan moeten worden:

  • Aanvragen Woonpas.
  • Reageren op woningen.
  • Zoeken van woningen op particuliere markt.
  • Zoeken van tijdelijke woonruimte in hotel of pension of bij familie of vrienden.
  • Voorbereiden eventuele verhuizing. Vraag familie of vrienden om hulp.
  • Opslag zoeken voor inboedel. Liefst bij familie of vrienden i.v.m de kosten. Het huren van opslagruimte is kostbaar.

Zelf ontruimen i.v.m. kosten
Wanneer de woning toch ontruimd moet worden kunt u dit beter zelf kunt organiseren. Laat u het over aan de deurwaarder en een verhuizer zullen de kosten aanzienlijk hoger zijn en u heeft zelf geen controle meer over de inboedel en de belangrijke papieren. Wanneer een verhuizer de waarde niet goed inschat kan het zomaar zijn dat de voor u kostbare goederen als oud vuil worden weggegooid of goederen tegen hoge kosten bewaard worden die u liever kwijt bent. Een schoon opgeleverde woning scheelt heel veel extra kosten.

Briefadres
Wanneer er geen alternatieve woonruimte is te vinden en u geen adres heeft waarmee u zich bij de gemeente in het BRP kan inschrijven zal dit gevolgen hebben voor een eventuele uitkering van SoZaWe of UWV. Neem in deze gevallen contact op met uw klantmanager om de situatie toe te lichten en vraag om een zoektermijn om alternatieve woonruimte te vinden. Een zoektermijn is altijd tijdelijk. Inschrijven met een briefadres is een verplichting.

Aanpassen toeslagen Belastingdienst
Hou ook rekening met toeslagen die niet meer betaald mogen worden omdat men nergens meer ingeschreven staat of geen gebruik meer van kan mag maken zoals Huurtoeslag. Deze moet u zelf stop zetten om te voorkomen dat er hierdoor een (extra) schuld bij de Belastingdienst gaat ontstaan.

Top